מה זה מס רכישה ואיך מחשבים אותו?

כאשר אנו רוכשים דירה (או נכס אחר, אבל כאן נתייחס לדירה לצורך הפשטות), אנו צריכים לקחת בחשבון גם את מס הרכישה, בנוסף לעלויות הדירה עצמה. מה זה בעצם מס רכישה? מס הרכישה הוא בעצם מס שמשולם על כל עסקת קניית נדלן, או החכרה שלו לטווח זמן ארוך (מעל 25 שנה). זהו מס שיש לשלם תוך 60 ימים מחתימת הסכם העברת הבעלות על נכס הנדל"ן.

תהליך חישוב מס רכישה לדירה יכול להיראות מאוד מסובך למי שלא מכיר, כיוון שהוא מכיל המון פרמטרים וחוקים מסוימים שיש לדעת על מנת לחשב אותו. במאמר נפרט על איך לחשב מס רכישה, ונרכז את כל מה שחשוב לדעת.

מה זה בעצם מחשבון מס רכישה? – סעיף 9 לחוק מיסוי המקרקעין

מס רכישה הוא מס מסובך לחישוב, ותלוי בפרמטרים רבים כמו מספר הדירות שיש לקונה הדירה על שמו, עלות הדירה, סוג הנכס ברישומים העירוניים ועוד, רבים מסתבכים בחישוב שלו. וחישוב מדויק שלו הוא חשוב ביותר, שכן אתם צריכים להכניס את מס הרכישה בחישוב הכללי של עלות הנכס. בנוסף, אתם לא רוצים להגיע למצב שבו אתם משלמים מעט מדי מס רכישה, כך שהיתרה עלולה לצבור ריביות בהמשך ולהגיע לסכומים גבוהים בהרבה מהסכום המקורי. מצד שני, אתם גם לא רוצים לשלם יותר מדי. בדיוק בשביל מצבים כאלה נועד מחשבון מס רכישה.

מחשבון מס רכישה כולל בתוכו את כל הפרמטרים הרלוונטיים, וברגע שהזנתם אותם לתוכו הוא יכול להגיד לכם מה יהיה גובה מס הרכישה שיהיה עליכם לשלם.

איך מחשבים מס רכישה?

מס רכישה לדירה (בניגוד לסוגי נדל"ן אחרים) מחושב על בסיס שני פרמטרים עיקריים – מספר הדירות הקודמות שיש לרוכש או הרוכשת, ושווי הדירה או הבית הנרכשים. מס הרכישה לא יחול אם מדובר בדירה הראשונה של הרוכש (לפי ההגדרות בחוק), ואם מדובר בבית שעלותו עד כ-1.75 מיליון ש"ח (מעט פחות מזה). בכל מצב אחר, יחול על הרכישה מס רכישה בשיעור המתאים, שנע בין 3.5-10% משווי העסקה.

איך מחשבים מס רכישה לדירה ראשונה ושנייה?

• כמו שנאמר קודם, כאשר מדובר בדירה ראשונה, מס הרכישה הרכישה לא יחול עד לשווי עסקה של כ-1.75 מיליון ש"ח (הסכום משתנה מעט כל שנה, ויש לבדוק את הסכום המדויק).
• במקרה שמדובר בדירה שנייה ומעלה, אזי מס הרכישה יהיה 8% לדירה ששוויה עד כ-5.35 מיליון ש"ח, ו-10% לדירה ששוויה מעל לסכום הזה.

ניתן להשתמש מחשבון מס רכישה סימולטור על מנת לחשב את גובה המס המדויק בהתאם לפרמטרים שלכם.

איך מחשבים מס רכישה לזכאים לתשלום מופחת?

במידה ואתם סובלים מנכות, או אחד מילדיכם סובל מנכות, יש לכם אפשרות לשלם מס רכישה מופחת. לדוגמה, על רכישת דירה ראשונה עד לסכום של כ-2.5 מיליון ש"ח לא תשלמו מס כלל על עלות הדירה עד למדרגה הראשונה (כ-1.75 מיליון ש"ח), בעוד שעל שאר הסכום תשלמו רק 0.5% מס (בניגוד ל-3.5% מס שישלמו מי שאינם נכים). ישנם עוד סעיפים בהקשר הזה, ולכן מומלץ לעשות שימוש סימולטור מס רכישה כדי לקבל את שיעור המס המדויק.

סיכום

בעת רכישת בית או דירה, יכול להיות מאוד שתצטרכו לשלם מס רכישה בשיעור של אחוז מסוים משווי העסקה. עם זאת, מדובר במס שלא פשוט לחשב, בשל העובדה שהוא מורכב מפרמטרים רבים שלא כולם מודעים אליהם. בין הפרמטרים הללו ניתן למנות את המצב האישי של הרוכש או הרוכשת, האם הם סובלים מנכות או הורים לילד הסובל מנכות, מה שווי הנכס הנרכש, והאם יש בבעלות הרוכשים דירות נוספות.

היות ואתם לא רוצים להיכנס לפינות עם רשות המיסים, ומצד שני לא רוצים לשלם יותר מדי, ההמלצה הטובה ביותר היא למצוא מחשבון מס רכישה טוב, שכולל את כל הפרמטרים הרלוונטיים, ולהבין באמצעותו מה גובה המס המדויק שאתם צריכים לשלם.