פרויקטים של פינוי בינוי הפכו בשנים האחרונות לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית, אך לצד ההזדמנויות התכנוניות והכלכליות, מתעוררות גם שאלות מורכבות בתחום המיסוי.
האם קיים פטור ממס שבח בפרויקטים כאלה? מי נושא בהיטל ההשבחה? ומהן הטבות שמעניק החוק לדיירים קשישים? להלן נסקור את עיקרי ההיבטים המיסויים שיש לקחת בחשבון בפרויקט פינוי בינוי.
באדיבות אתר הפורומים המשפטיים
במסגרת פעילות הפורומים המשפטיים העוסקים בנדל״ן ובהתחדשות עירונית, אנו רואים כי סוגיות מיסוי הן מהנושאים שמעלים את מספר השאלות הגדול ביותר מצד דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי. לעיתים קרובות, בעלי דירות מתמקדים בתמורה התכנונית או בדירה החדשה שיקבלו, אך אינם מודעים להשפעות המיסוייות האפשריות של העסקה ושל שלבי הפרויקט השונים.
האם קיים פטור ממס שבח בפרויקטים מסוג פינוי בינוי?
כאשר מגיע אדם לרכוש דירה "רגילה" בבית משותף, ישנם תשלומי מיסים קבועים שיחולו על הצדדים בעסקה. בדרך כלל המוכר יישא בתשלום מס שבח והיטל השבחה (אם יחול) והרוכש יישא בתשלום מס רכישה על קניית אותה דירה. אך, לא כך המצב כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט כשמדובר בפינוי בינוי.
בפרויקטים מסוג פינוי בינוי אנחנו נמצאים במצב שהוא די ייחודי – הדיירים שמתגוררים בדירות הישנות למעשה "מוכרים" את זכויותיהם ליזם, ובתמורה לכך מקבלים בפרויקט החדש שיוקם דירות חדשות במקומן. אם כך, נשאלת השאלה האם הדיירים יחויבו במס שבח בעת מכירת הזכויות ליזם.
אז נסביר – בפרויקטים מסוג פינוי בינוי קיימות הטבות מס מסוימות. למשל, דיירים שיש להם דירה יחידה בפרויקט יהיו בדרך כלל פטורים מתשלום מס שבח בעת מכירת הזכויות ליזם (בכפוף לקריטריונים הקבועים בחוק). דבר זה, מהווה תמריץ משמעותי לצדדים לקדם תהליך של התחדשות עירונית.
מי נושא בתשלום היטל השבחה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי?
אחת הסוגיות המשמעותיות שיש לקחת בחשבון בפרויקטים מסוג פינוי בינוי היא סוגיית היטל ההשבחה, שכן בפינוי בינוי ההשבחה של הנכסים עולה בצורה משמעותית עם אישור התוכנית והפוטנציאל של פיתוח האזור.
לכן, אחת השאלות הנפוצות שאנו נשאלים היא מי נושא באותו תשלום של היטל ההשבחה? אז, בדרך כלל נהוג שהיזם הוא זה שמשלם את היטל ההשבחה. כמובן שהדבר צריך להיות מעוגן בהסכם עליו יחתמו היזם והדיירים במתחם במסגרת קידום הפרויקט.
אך, במקרים מסוימים לא רק היזם הוא זה שיישא בתשלום היטל ההשבחה. מניסיוננו, לעיתים חלק מהדיירים גם עלולים לשאת בתשלום חלק מהיטל ההשבחה. באילו מקרים מדובר? אם למשל הדיירים מקבלים תוספת בנייה משמעותית לדירות שלהם או אם הם מוכרים את דירותיהם לפני קבלת היתר בנייה לפרויקט.
מניסיונם של עורכי הדין הפעילים בפורומים העוסקים במקרקעין ובהתחדשות עירונית, סוגיית היטל ההשבחה היא אחת הנקודות שמעלות אי־ודאות בקרב דיירים בתחילת הדרך. לא פעם מתברר כי ההשלכות המיסוייות של ההסכם בין הדיירים ליזם אינן ברורות לחלוטין לבעלי הדירות, ולכן חשוב לבחון כבר בשלבים הראשונים כיצד מוסדרים נושאי המס במסגרת ההסכם.
לאילו הטבות מס זכאים קשישים בפרויקט פינוי בינוי?
דיירים קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי זכאים להטבות מס ייחודיות, מתוך הכרה בקשיים המיוחדים איתם הם מתמודדים. לפי החוק, קשיש הוא מי שמלאו לו 70 במועד שבו נחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה ובאותו מועד הוא התגורר בדירה שלו שנתיים לפחות.
במקרה שמדובר בדיירים קשישים, צריך היזם להציע לאותם קשישים אחת מבין כמה אפשרויות תמורה גמישות במקום דירתם הישנה. להלן נפרט חלק מהאפשרויות המופיעות בחוק:
- שתי דירות ששווין זהה לדירת התמורה שהייתה אמורה להינתן להם.
- דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון.
- סכום כסף שיאפשר לקשיש לרכוש דירה אחרת בעצמו.
מבחינת הטבות המס שלהם זכאים הקשישים, נדגיש כי במסגרת התיקון לחוק מיסוי מקרקעין ניתנו הטבות מסוימות. אילו הטבות? למשל, דייר קשיש יוכל לקבל עבור הדירה שלו במתחם 2 דירות מגורים חלופיות בפטור (עד תקרת הפטור הקבועה בחוק). כמו כן, לדייר קשיש תהיה האפשרות למכור את הדירה החלופית שקיבל מהיזם חזרה ליזם או לצד שלישי ולקבל עבור כך פטור ממס, בכפוף לתנאים מסוימים.
אם כן, נראה שהייתה מחשבה מצד המחוקק לתת את אותן הטבות מס לקשישים במסגרת פרויקטים מסוג זה. מי שיידע לפרוס בפני אותם קשישים את האפשרויות העומדות להן, הוא עו"ד דיירים המתמחה בהתחדשות עירונית, שידאג להגיע מוכן למשא ומתן עם היזם ולבחון שאותן זכויות של דיירים קשישים לא ייפגעו כדי שהם יוכלו לקבל את המגיע להם.
מיסוי בפרויקט פינוי בינוי: כך תמנעו מטעויות ותשמרו על הזכויות שלכם
היבטי המס בפרויקטים של פינוי בינוי מורכבים ודורשים התייחסות מדוקדקת, החל מהבנת תנאי הפטור ממס שבח, דרך סוגיית היטל ההשבחה ועד להטבות הייחודיות של דיירים קשישים.
אם אתם שוקלים לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי או מצויים בעיצומו של הליך כזה, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי. אנו עומדים לרשותכם בפורום התחדשות עירונית כדי לבחון את זכויותיכם ולייעץ לכם. אתם גם מוזמנים לפנות אלינו כדי שעורכי הדין שלנו יללו אתכם מול הגורמים הרלוונטיים ולוודא שתפיקו את המירב מההליך במינימום סיכונים ומקסימום תועלת.
אתר הפורומים המשפטיים הוא פורטל משפטי ישראלי ותיק הפועל משנת 2006 ומספק מענה והכוונה משפטית לגולשים באמצעות פורומים מקצועיים המנוהלים על ידי עורכי דין פעילים בתחומם. במסגרת פעילותו מצטברות באתר לאורך השנים שאלות רבות של גולשים לצד תשובות מקצועיות של עורכי דין, היוצרות מאגר ידע משפטי רחב המבוסס על ניסיון מעשי ועל יישום הדין בפועל.
