הביקוש לדירות דוחף את המדינה לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. אלה הערים שמובילות את המגמה
דניס לר
התחדשות עירונית הפכה לאחד הכלים המרכזיים בפתרון משבר הדיור בישראל. בשנים האחרונות, יותר ויותר ערים מאמצות תוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38, המשנות את פני הערים ומגדילות את היצע הדיור. למרות האתגרים הביטחוניים והכלכליים, התחדשות עירונית ממשיכה להיות מנוע צמיחה משמעותי בענף הבנייה בישראל.
רק בשנת 2023 אושרו תוכניות פינוי-בינוי ל-40,928 יחידות דיור, מספר העולה באופן משמעותי על היעד שהציבה הממשלה במסגרת התוכנית האסטרטגית לדיור. יתרה מכך, 30% מכלל היתרי הבנייה שניתנו היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, ו-22% מכלל התחלות הבנייה היו במסגרת פרויקטים אלה.
יש לציין כי בשל מלחמת חרבות ברזל חלה האטה מסוימת במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, אך העובדה שכמעט שליש מכלל היתרי הבנייה בישראל ניתנו לפרויקטים של התחדשות עירונית מעידה על חוסנו של התחום.
חמש הערים המובילות בהתחדשות עירונית
- תל אביב: העיר הלבנה מובילה את מגמת ההתחדשות העירונית בישראל באופן משמעותי. מאז 2019 ועד לסוף הרבעון הראשון של 2024, החלו להיבנות בעיר 10,856 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית. נתון זה מהווה 46% מסך התחלות הבנייה בעיר, מה שממצב את תל אביב כמובילה הבלתי מעורערת בתחום. ברבעון הראשון של 2024 לבדו, החלו להיבנות בתל אביב 1,022 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, המהוות 54% מהתחלות הבנייה בעיר באותה תקופה.
- רמת גן: השכנה של תל אביב מציגה גם היא נתונים מרשימים. בעיר זו החלו להיבנות 6,171 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית מאז 2019, מספר המהווה שני שלישים מסך התחלות הבנייה בעיר. נתון זה מציב את רמת גן כמובילה באחוזי ההתחדשות העירונית ביחס לבנייה הכללית בעיר. ברבעון הראשון של 2024, המגמה אף התחזקה עם 323 יחידות דיור חדשות בפרויקטי התחדשות, המהוות 78% מהתחלות הבנייה בעיר.
- ירושלים: בירת ישראל נמצאת גם היא בראש. ואולם, למרות שבמספרים מוחלטים העיר נמצאת במקום השלישי עם 5,050 יחידות דיור שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית מאז 2019, הרי שבאחוזים מדובר רק ב-23% מסך התחלות הבנייה בעיר. עם זאת, בשנת 2023 אושרו בירושלים תוכניות ל-6,657 יחידות דיור בפרויקטי פינוי-בינוי, המספר הגבוה ביותר בארץ, מה שמרמז על פוטנציאל צמיחה משמעותי בשנים הקרובות.
- בת ים: השכנה הדרומית של תל אביב על קו החוף מפתיעה עם נתונים מרשימים. נכון לרבעון הראשון של 2024, בעיר החלו להיבנות 3,476 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית מאז 2019, מספר המהווה 40% מסך התחלות הבנייה בעיר. גם ברבעון הראשון של 2024 המגמה נמשכה, עם 169 יחידות דיור חדשות המהוות 52% מהתחלות הבנייה בעיר.
- אשדוד: העיר שמובילה את מגמת ההתחדשות העירונית בפריפריה. בעיר זו החלו להיבנות 2,991 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית מאז 2019 ועד לרבעון הראשון השנה, מספר המהווה 41% מסך התחלות הבנייה בעיר. אשדוד מהווה דוגמה מצוינת לפוטנציאל ההתחדשות העירונית בערי החוף מחוץ לגוש דן.
ערים נוספות ומגמות בולטות
מעבר לחמש הערים המובילות, ישנן ערים נוספות המציגות נתונים מעניינים בתחום ההתחדשות העירונית. פתח תקווה, למשל, הוסיפה 2,978 יחידות דיור חדשות במסגרת התחדשות עירונית מאז 2019 ועד תחילת 2024, מספר המהווה כמעט מחצית מהתחלות הבנייה בעיר. נתניה בלטה במיוחד בשנת 2023, כשהובילה במתן היתרי בנייה בתוכניות פינוי-בינוי עם 1,378 יחידות דיור.
ערים בינוניות וקטנות יותר גם הן מציגות מגמות מעניינות. אור יהודה, למשל, רשמה ברבעון הראשון של 2024 שיעור של 72% מהתחלות הבנייה בעיר במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית. לוד, גבעתיים וקריית אונו בולטות במתן היתרי בנייה במיזמי פינוי-בינוי ביחס לגודל האוכלוסייה שלהן, מה שמעיד על התקדמות משמעותית בתחום בערים אלו.
לסיכום
התחדשות עירונית ממשיכה להיות כלי מרכזי בהתמודדות עם משבר הדיור בישראל. בעוד שערי המרכז מובילות את המגמה, ישנן דוגמאות מעודדות גם בפריפריה. האתגר העיקרי הוא להרחיב את היקף ההתחדשות העירונית לערים נוספות ברחבי הארץ, תוך התמודדות עם אתגרים כלכליים וביטחוניים. למרות ההאטה שנרשמה בעקבות מלחמת חרבות ברזל, המגמה הכללית נותרה חיובית. העובדה שהתחדשות עירונית מהווה כשליש מכלל היתרי הבנייה ומהתחלות הבנייה בישראל מעידה על חשיבותה ההולכת וגדלה בענף הנדל"ן.
בסופו של דבר, התחדשות עירונית צפויה להמשיך ולשנות את פני הערים בישראל, תוך יצירת הזדמנויות חדשות לדיור ולפיתוח עירוני בר-קיימא.
